Makelaar let op wat je (niet) vertelt aan aspirant-kopers

Een verkoopmakelaar heeft met potentiële kopers geen contract, maar kan onder omstandigheden toch aansprakelijk zijn jegens hen als gevolg van schending van zijn of haar zorgplicht. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als de makelaar onjuiste informatie verstrekt of belangrijke informatie niet vertelt, die van belang kan zijn bij de aankoopbeslissing van de kopers. Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch oordeelde onlangs[1] dat een makelaar aansprakelijk was, omdat hij niet had verteld dat een recente verbouwing aan de woning, niet was uitgevoerd volgens de bouwvergunning. Hij moest uiteindelijk een schadevergoeding van € 23.367,29 aan de kopers betalen.

Wat speelde hier

Een makelaar die een woning in de bemiddeling had genomen, had van de verkoper een ingevulde vragenlijst ontvangen, waarop was aangegeven dat er een verbouwing had plaatsgevonden en op de vraag of dit zonder bouwvergunning was gebeurd, had de verkoper ‘nee’ geantwoord. Op enig moment werd door de verkoper wel mondeling verteld aan de makelaar dat de goot- en nokhoogte anders waren uitgevoerd dan vergund. De makelaar heeft tevens zelf metingen uitgevoerd en hij kwam inderdaad tot een afwijking. Echter, de architect die de verbouwing had begeleid, zou naar zeggen van de makelaar zijn metingen hebben ‘overruled’. Daarnaast zou de verkoper volgens de makelaar de bouwtekeningen met de stempels van de gemeente niet aan hem hebben verstrekt, maar uitsluitend de bouwtekeningen zonder stempels.  Dit waren tekeningen van de gewenste situatie, niet van de vergunde situatie.

De makelaar heeft de kopers niet geïnformeerd over het (mogelijk) afwijken van de bouwvergunning. De kopers hadden voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst nog gevraagd per e-mail: en is alles gebouwd conform vergunning? De makelaar heeft hierop slechts geantwoord: De bouwvergunning met stempels ligt klaar voor de bouwkundige

Het oordeel van het Gerechtshof

Het Gerechtshof oordeelt dat de makelaar onzorgvuldig en daarmee onrechtmatig heeft gehandeld ten opzichte van de kopers. De makelaar had namelijk beter onderzoek moeten doen naar de afwijkingen van de bouwvergunning. Ook het accepteren van de bouwtekeningen zonder stempels was onzorgvuldig. Hij heeft daarmee namelijk het risico genomen dat deze tekeningen niet door de gemeente waren goedgekeurd, met als uitkomst dat de metingen mogelijk onjuist zouden zijn. Dat de verbouwing is begeleid door een architect, ontslaat de makelaar niet van zijn verantwoordelijkheid om zich zelfstandig een oordeel te vormen.

Door deze nalatigheden heeft de makelaar de kopers niet correct en volledig kunnen informeren over de (mogelijke) afwijkingen van de bouwvergunning. Aldus heeft hij jegens kopers niet de zorgvuldigheid betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mocht worden verwacht.

De makelaar is aansprakelijk voor diverse kosten van de kopers. Zij zijn tweemaal verhuisd door deze situatie. De schade die vergoed moet worden betreft onder meer de verhuiskosten, hypotheekkosten en extra woonkosten waardoor de makelaar uiteindelijk  € 23.367,29 moet vergoeden aan de kopers.

Slotsom

Van een makelaar wordt in het kader van zijn of haar zorgplicht verwacht om zelfstandig een oordeel te vormen over informatie die wordt verstrekt aan aspirant-kopers of andere zaken die van belang kunnen zijn voor de beslissing van de kopers bij de aankoopbeslissing. Gemakzucht of het verschuilen achter uitspraken van derden, kan de makelaar uiteindelijk duur komen te staan.

Deze blog is geschreven door mr. M. (Marcel) Smit op 2 april 2024. Mr. M. Smit is advocaat op het gebied van contracten- en aansprakelijkheidsrecht. Meer informatie kunt u lezen op www.smitadvocatuur.nl

[1] ECLI:NL:GHSHE:2023:3572