In sommige koopovereenkomsten wordt een ‘as is, where is’ clausule opgenomen, die kort gezegd inhoudt dat de koper het verkochte aanvaardt in de toestand waarin het verkochte zich ten tijde van de koop bevindt, waarmee dus een uitsluiting van aansprakelijkheid plaatsvindt. Dit wordt niet zelden gedaan bij de verkoop van onroerend goed, maar ook bij roerende zaken zoals boten en auto’s.
De koper zou dan – op grond van die clausule – de verkoper niet meer kunnen aanspreken als de zaak niet voldoet aan de vereisten van artikel 7:17 lid 1 en 2 van het Burgerlijk Wetboek (‘BW’). In dat artikel staat onder meer dat een zaak geschikt moet zijn voor normaal gebruik en dat de koper bepaalde verwachtingen mag hebben, mede inachtgenomen de mededelingen van de koper (en bijvoorbeeld de omschrijving van de advertentie).
Het antwoord op de vraag of een dergelijke clausule altijd stand houdt, luidt simpelweg ‘nee’. Ten eerste is een uitsluiting van aansprakelijkheid niet mogelijk ten opzichte van de consument. Een uitsluiting of beperking van aansprakelijkheid ten opzichte van een consument wordt namelijk op grond van artikel 6:237 BW vermoed onredelijk bezwarend te zijn (grijze lijst). Dat betekent dat indien een natuurlijk persoon een koopovereenkomst sluit met een zakelijke partij, dat een ‘as is, where is’ clausule in beginsel altijd als onredelijk c.q. ongeldig wordt beschouwd. Dat is ook logisch, want een consument wordt juist goed beschermd via ons Burgerlijk Wetboek.
Als sprake is van een andere situatie, bijvoorbeeld van twee zakelijke partijen dan wel twee particulieren, dan zal voor de geldigheid van een ‘as is, where is’ clausule worden gekeken naar de wijze waarop de koopovereenkomst alsmede betreffende clausule tot stand is gekomen.
Neem bijvoorbeeld de zaak die speelde bij de rechtbank Overijssel[1] waarbij partijen een koopovereenkomst voor de koop van een woning hadden gesloten, waarbij nota bene voorafgaand aan de levering een lekkage plaatsvond waarover koper niet was ingelicht. De rechtbank oordeelde op 18 januari 2023 dat de verkoper niet aansprakelijk kon worden gesteld, in verband met de volgende ‘as is, where is’ clausule:
“Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 80 jaar oud is, dat de onroerende zaak (grondig) gerenoveerd moet worden en dat de verkoper de onroerende zaak niet recentelijk feitelijk heeft gebruikt. In verband hiermee wil verkoper geen enkele aansprakelijkheid aanvaarden met betrekking tot zichtbare en onzichtbare/verborgen gebreken. (…) In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen om bovenstaande model-tekst van artikel 6.3 door te halen. Dit betekent dat als de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht niet de (feitelijke) eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis, dit voor rekening en risico van koper komt. Met andere woorden: koper koopt de onroerende zaak ‘as is, where is’. Bij het vaststellen van de koopsom is hier rekening mee gehouden. Koper is in de gelegenheid gesteld om de onroerende zaak bouwkundig (te laten) onderzoeken. Koper heeft hier wel/geen gebruik van gemaakt.”
De rechtbank vond (mijns inziens terecht) dat partijen met het overeenkomen van artikel 25 van de koopovereenkomst de mededelingsplicht van de verkoper in feite buitenspel hebben gezet en de onderzoeksplicht allesbepalend hebben gemaakt. Dat komt ook omdat de koper met het aanvaarden van deze clausule heel goed wist welk risico hij op zich nam. Hij besloot zelf geen (goed) onderzoek te doen en het risico wat zich verwezenlijkte viel bij uitstek onder deze clausule.
Maar het kan ook anders; in een zaak die onlangs speelde bij de rechtbank Noord-Nederland[2] was bij de verkoop van een appartementsrecht ook een ‘as is, where is’ clausule opgenomen, die luidde:
Koper is bereid het verkochte op de datum van levering voetstoots (as is, where is) te aanvaarden, hetgeen inhoudt dat koper het verkochte aanvaardt in de juridische, fiscale, technische en milieutechnische toestand waarin het verkochte zich alsdan bevindt, met alle bekende en onbekende zichtbare en verborgen gebreken en in de alsdan geldende gebruiksstaat, terwijl verkoper niet gehouden zal zijn ten aanzien van enig aspect van het verkochte enige (stilzwijgende) verklaring of garantie af te geven buiten hetgeen in de koopovereenkomst is gegarandeerd.”
In dit geval kwam deze clausule in de koopovereenkomst, omdat de verkoper dit persé wilde terwijl de koper hier in eerste instantie tegen protesteerde. De uitleg van de koper was, dat dit nodig was omdat het gebouw waar het appartement deel van uitmaakt 100 jaar oud is. Voorafgaand aan de levering bleek echter dat verkoper geen toestemming aan de VvE had gevraagd voor een verbouwing die recent had plaatsgevonden. Dat had op grond van de reglementen wel gemoeten. De VvE liet dan ook weten dat zij in de vergadering zou gaan verzoeken om de verbouwing ongedaan te maken.
De koper wilde om die reden de koopovereenkomst buitengerechtelijk vernietigen op grond van dwaling (6:228 BW). Immers had hij de koopovereenkomst niet gesloten als hij van de daadwerkelijke situatie afwist.
Een beroep op de ‘as is, where is’ clausule gaat hier naar oordeel van de rechtbank niet op, omdat deze op instigatie van de verkoper is overeengekomen in verband met de mogelijke fysieke toestand van het gebouw, maar niet in verband met een mogelijk geschil met de VvE over een verbouwing. Ook dit oordeel is mijns inziens terecht. Er dient te worden gekeken naar de wijze van totstandkoming van de koopovereenkomst en de clausule zelf, aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Dat kort gezegd inhoudt, aldus deze rechter: ‘Wat betreft de uitleg van onderhavige bepaling staat voorop dat het voor het antwoord op de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. ‘
Dat is ook logisch, want anders kan een koper door middel van een ‘as is, where is’ bepaling bijvoorbeeld bewust op het verkeerde been worden gezet, of worden ingeroepen voor een andere situatie dan waarvoor betreffende bepaling is bedoeld.
Kortom, een ‘as is, where is’ clausule sluit een aansprakelijkheid van de verkoper niet zonder meer volledig uit. Gekeken moet worden naar de omstandigheden van het geval. Wat is er precies afgesproken, waarom is dit afgesproken, waar is het voor bedoeld en hoe is dit tot stand gekomen. Laat je dus goed adviseren alvorens de conclusie te trekken, dat aansprakelijkheid rechtsgeldig is uitgesloten.
Heeft u advies of bijstand nodig over aansprakelijkheidsrecht, een koopovereenkomst, wanprestatie, of een gerelateerde kwestie, neem dan vrijblijvend contact op met mr. M. (Marcel) Smit van Smit Advocatuur: 06-23044021 of msmit@smitadvocatuur.nl
www.smitadvocatuur.nl
Smit Advocatuur is gevestigd aan de Dr. Lelykade 22A in Den Haag